Si quieres exposición a inmobiliario sin comprar un piso entero ni meterte en Airbnb, los REITs (Real Estate Investment Trusts) y sus equivalentes españoles, las SOCIMIs, son la opción más líquida y diversificada. Cotizan en bolsa, pagan dividendos altos por ley y replican el comportamiento del mercado inmobiliario sin la gestión. Aquí va el análisis sin marketing del producto, fiscalidad incluida.
En esta guía
Qué es una SOCIMI y un REIT
SOCIMI = Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Es la versión española de los REITs anglosajones. Régimen fiscal especial: la sociedad paga 0% IS pero está obligada a distribuir el 80% de su beneficio en dividendos.
Esto significa: dividendos altos y obligatorios, exposición a cartera diversificada de inmuebles (oficinas, retail, residencial, logística, hoteles).
- SOCIMIs grandes españolas: Merlin Properties (oficinas+logística+retail), Inmobiliaria Colonial (oficinas premium), Lar España (centros comerciales), Árima Real Estate (oficinas Madrid).
- REITs USA top: Realty Income (O), Prologis (PLD), American Tower (AMT), Public Storage (PSA), Simon Property Group (SPG).
- REITs europeos: Vonovia (Alemania residencial), Unibail-Rodamco-Westfield (centros comerciales), Klepierre.
- ETFs REIT: VanEck Global Real Estate (TER 0,25%), iShares Developed Markets Property Yield, SPDR Dow Jones Global Real Estate.
Rentabilidad real (dividendo + revalorización)
| Tipo | Yield bruto típico | Revalorización 5y media |
|---|---|---|
| SOCIMIs españolas | 4-7 % | -15 a +20 % acumulado |
| REITs USA blue chip | 3-5 % | +30 a +60 % acumulado |
| REITs europeos | 4-6 % | Variable |
| ETF REIT global | 3-4,5 % | +25 a +40 % acumulado |
Rentabilidad total esperada (dividendo + revalorización) a 10 años: 6-9 % TAE histórica. No es garantía de futuro.
Cómo comprar SOCIMIs y REITs desde España
- Abre cuenta en bróker que cotice en BME (Bolsa española) y NYSE/NASDAQ (USA): MyInvestor, Renta 4, Trade Republic, Interactive Brokers, BBVA Trader.
- SOCIMIs españolas: comprar como cualquier acción. Tickers: MRL (Merlin), COL (Colonial), LRE (Lar).
- REITs USA: comprar como acción USA. Posible doble retención (USA + España); rellenar W-8BEN para reducir.
- ETFs REIT: comprar como ETF cualquiera. Cuidado con normativa MiFID si compras ETFs USA (algunos brokers no permiten desde España; opta por UCITS).
- Diversificar 5-10 posiciones distintas o elegir 1 ETF global.
Fiscalidad de REITs y SOCIMIs en España
- Dividendos: rendimiento de capital mobiliario, base ahorro 19-28 %. Retención 19 % a cuenta.
- Plusvalía al vender: ganancia patrimonial 19-28 %.
- REITs USA: doble imposición. EE.UU. retiene 30 % por defecto en dividendo; con W-8BEN baja al 15 %. España añade 4-13 % más (deducible parcialmente). Total efectivo: ~28-30 %.
- Diferencia clave vs comprar piso: aquí cada venta tributa. En piso, solo cuando vendes (y con exenciones por reinversión vivienda habitual).
REITs/SOCIMIs vs comprar piso vs crowdfunding
| Criterio | REITs/SOCIMIs | Comprar piso | Crowdfunding |
|---|---|---|---|
| Capital mínimo | 50 € | 30.000 € (entrada) | 500-1.000 € |
| Liquidez | Diaria (bolsa) | Muy baja | Baja (1-3 años) |
| Diversificación | Total | Concentrada | Si reparten 6+ |
| Apalancamiento | No | Sí (hipoteca 70-80 %) | No |
| Gestión | 0 horas | 5-15 h/mes | 0 horas |
| Yield bruto | 3-7 % | 4-8 % bruto alquiler | 6-14 % TIR |
Errores típicos al invertir en REITs
- Concentrar en 1-2 SOCIMIs sin diversificar geográfica/sectorialmente.
- Olvidar W-8BEN al comprar REITs USA (doble retención = pierdes 5-10 puntos de yield).
- Comprar SOCIMIs pequeñas con baja liquidez (spreads brutales).
- Confundir yield alto (10-15 %) con buena oportunidad. Dividend trap clásica.
- No reinvertir dividendos. La composición es lo que hace que el modelo escale a 10-20 años.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una SOCIMI?
Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Versión española de los REITs. Por ley deben distribuir 80% de beneficio en dividendos. Pagan 0% Impuesto Sociedades.
¿Mejor SOCIMI o REIT USA?
Para diversificación: REIT USA tiene mayor tamaño, mayor liquidez y track record más largo. SOCIMIs españolas dan exposición a mercado local pero con mayor concentración. Lo más eficiente: ETF REIT global UCITS.
¿Cuánto rinden los dividendos?
SOCIMIs españolas yield bruto 4-7%. REITs USA blue chip 3-5%. ETF REIT global 3-4,5%. Dividendos trimestrales o semestrales según activo.
¿Cómo tributan en España?
Dividendos como rendimiento capital mobiliario al 19-28%. Plusvalía al vender al 19-28%. REITs USA con doble imposición (rellenar W-8BEN baja retención USA del 30 al 15%).
¿REITs o crowdfunding inmobiliario?
REITs: liquidez total y diversificación máxima, yield 3-7%. Crowdfunding: TIR esperada mayor (8-14%) pero iliquidez de 1-3 años y riesgo concentrado por proyecto. Para 95% de ahorradores, mejor mezcla diversificada de ambos.