El crowdfunding inmobiliario permite invertir en proyectos de promoción, reforma o renta sin necesidad de comprar un piso entero. Tickets desde 500 €, TIR esperada del 8-14 % anual, horizontes de 1-3 años. Pero como cualquier producto que paga más que un depósito, el riesgo es real: proyectos que se retrasan, promotores que quiebran y plataformas con historial mixto. Aquí va el análisis sin marketing.
En esta guía
Qué es el crowdfunding inmobiliario
Tres modelos principales:
- Equity: compras participaciones de una sociedad creada para un proyecto. Cobras al vender el activo (plusvalía).
- Lending: prestas dinero al promotor a cambio de intereses fijos. No participas en plusvalía.
- Rentas: compras participación en un activo en alquiler. Cobras rentas periódicas.
Plataformas en España 2026
| Plataforma | Modelo | Mínimo | TIR media neta | Regulación |
|---|---|---|---|---|
| Urbanitae | Equity (promoción) | 500 € | 11-14 % | CNMV PFP |
| Housers | Equity y rentas | 50 € | 5-12 % | CNMV PFP |
| StockCrowd | Lending y equity | 100 € | 8-11 % | CNMV PFP |
| Civislend | Lending a promotores | 250 € | 7-10 % | CNMV PFP |
| Wecity | Equity y lending | 250 € | 7-11 % | CNMV PFP |
TIR anunciada vs TIR real
La trampa más común: las plataformas anuncian TIR esperada (la del proyecto si todo va bien). La TIR real (cuando contabilizas retrasos, sobrecostes y proyectos fallidos) suele ser 1-3 puntos inferior. Antes de invertir, busca histórico de proyectos finalizados de la plataforma:
- Urbanitae publica un track record bastante transparente con los proyectos cerrados.
- Housers ha tenido controversia con proyectos retrasados y reestructurados.
- StockCrowd y Civislend tienen track records aún cortos pero con buenos rendimientos hasta 2025.
Riesgos verdaderos
- Retraso en venta o construcción. Es el riesgo más frecuente. Un proyecto a 18 meses puede acabar a 36 con TIR neta a la mitad.
- Quiebra del promotor. Cuesta recuperar capital. Plataformas serias vetan promotores sin track record pero el riesgo cero no existe.
- Caída del mercado inmobiliario. Proyectos lanzados en 2021-22 con valoraciones altas vieron retraso o pérdida en algunos casos.
- Quiebra de plataforma. Hasta hoy ninguna gran ha quebrado en España, pero el riesgo existe.
- Iliquidez forzada. Sin mercado secundario robusto, vender antes es difícil o con descuento.
Fiscalidad en España
- Plusvalías equity: ganancia patrimonial 19-28 %.
- Intereses lending: capital mobiliario 19-28 %, retención 19 % a cuenta.
- Rentas alquiler: capital mobiliario.
- DAC7: las plataformas comunican datos a Hacienda.
Crowdfunding vs comprar piso vs ETFs
| Criterio | Crowdfunding | Comprar piso | ETFs |
|---|---|---|---|
| Capital mínimo | 500 € | 30.000 € (entrada) | 1 € |
| TIR/rentabilidad neta | 6-12 % | 5-9 % con apalancamiento | 5-8 % histórica MSCI World |
| Liquidez | Baja (1-3 años) | Muy baja | Diaria |
| Gestión | 0 horas | 5-15 h/mes | 0 horas |
| Apalancamiento | No | Sí (hipoteca 70-80 %) | Limitado |
| Diversificación | Si reparten en 6+ | Concentrado | Total |
Errores típicos
- Invertir todo en 1-2 proyectos sin diversificar.
- Confundir TIR anunciada con TIR esperada.
- Invertir capital que necesitarás antes de 3 años.
- No leer el dossier técnico (LTV, ratio cobertura, fase del proyecto).
- Apostar por promotores sin track record verificable.
Preguntas frecuentes
¿Qué TIR real ofrece?
Urbanitae 11-14 %, Housers 5-12 %, StockCrowd 8-11 % NETA tras todos los costes.
¿Cuánto se necesita?
500 € mínimo Urbanitae. Recomendado 3.000-5.000 € en 6-10 proyectos.
¿Es líquido?
No. Capital inmovilizado 12-36 meses. Mercado secundario con descuento.
¿Cómo tributa?
19-28 % según tipo (plusvalía, interés o renta). DAC7 informa.
¿Vs comprar piso?
Crowdfunding mejor para capital pequeño-medio sin apalancamiento. Piso para grandes patrimonios.